A reforma tributária ainda está longe de ser plenamente implementada, mas já começa a mudar os planos de desenvolvimento e locação de galpões logísticos no Brasil.
Com a perspectiva do fim dos incentivos fiscais ligados ao ICMS, empresas estão revendo a localização de seus centros de distribuição, desenvolvedores identificam oportunidades em novas regiões e investidores redirecionam recursos para imóveis próximos dos grandes centros consumidores.
A mudança altera a lógica que orientou a expansão do setor nas últimas décadas. Os benefícios tributários perdem importância, enquanto custos de transporte, disponibilidade de mão de obra e proximidade dos clientes ganham peso nas decisões.
Como os investimentos imobiliários são de longo prazo, o setor já considera o cenário que estará em vigor em 2033, quando será concluída a transição do ICMS para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com a eliminação dos benefícios vinculados ao antigo imposto, ressalvados os regimes especiais previstos na legislação.
“A logística vai passar a ser pensada pela logística”, afirma Simone Santos, sócia da Binswanger Brazil, consultoria imobiliária do GBWR, nova denominação do Grupo Binwanger, ao NeoFeed. “A reforma reforça a tese de estar próximo do mercado consumidor, seja ele numa grande metrópole, como São Paulo, ou em outros centros regionais.”
Um estudo da Urban Systems, empresa de inteligência de mercado do GBWR, obtido com exclusividade pelo NeoFeed, ajuda a dimensionar essa transformação. Segundo o levantamento, 51% das empresas pesquisadas aceitam custos logísticos maiores para obter benefícios tributários, enquanto 54% possuem pelo menos um centro de distribuição em uma região incentivada.
Os incentivos de ICMS foram determinantes para o desenvolvimento de polos como Extrema, no sul de Minas Gerais, e Serra, no Espírito Santo, permitindo que empresas compensassem custos adicionais de transporte com a economia tributária.
“Era um incentivo de impostos grande o suficiente para compensar essa conta. Você roda um pouco mais, paga pedágio, mas compensa com o benefício tributário”, afirma Felipe Schucman, sócio e portfolio manager da área de aquisições e originações da RBR Asset Management.
Com a substituição gradual do ICMS pelo IBS, cuja arrecadação segue o princípio do destino, essa equação tende a se inverter. A redução dos benefícios estaduais vinculados ao ICMS diminui a vantagem tributária de manter centros de distribuição em determinadas regiões, embora a reforma preserve regimes específicos de tratamento diferenciado.
A mudança já aparece nos investimentos da RBR, que vendeu seus galpões em Extrema há cerca de um ano e passou a apostar em imóveis próximos da capital paulista.
A gestora desenvolve um galpão de 140 mil metros quadrados nas proximidades do Aeroporto Internacional de Guarulhos e reforma outro, de 54 mil metros quadrados, em Tamboré, Barueri. Os projetos somam aproximadamente R$ 610 milhões em investimentos.
A aposta já começa a mostrar resultados. Quando a RBR fez os investimentos, trabalhava com aluguéis entre R$ 35 e R$ 37 por metro quadrado. Hoje, imóveis nessas regiões são procurados por valores entre R$ 42 e R$ 45.
“A empresa prefere pagar um pouco mais, mas vai ganhar valor, porque tem ganho logístico, de frete, de tempo de entrega, de capital de giro e de eficiência operacional”, diz Schucman.
Os números da Binswanger reforçam essa lógica: transporte e estoque representam, juntos, 89% dos custos logísticos no Brasil, enquanto a armazenagem responde por apenas 6%.
O fim dos incentivos também abre caminho inclusive para sair do famoso Raio 30 de São Paulo, atualmente bastante disputado por desenvolvedores e locatários, sem ter que ir para Extrema, que fica a 110 quilômetros da capital paulista.
Segundo Cassiano Jardim, CIO da Barzel Properties, as regiões no raio de 30 a 70 quilômetros da cidade de São Paulo ganham força com o fim dos incentivos. “Do ponto de vista de localização, não faz muito sentido [ficar em Extrema], mas, por esse benefício do ICMS, teve um crescimento exponencial ali. Agora a gente já está vendo essa mudança”, afirma.
Para Sergio Fischer, CEO da Log Commercial Properties, a perda dos incentivos também fará as empresas priorizarem a eficiência operacional e a disponibilidade de trabalhadores.
“Quando você tira a questão fiscal da mesa, ele quer buscar um galpão de qualidade, ele quer buscar um galpão bem localizado, que tenha acesso à mão de obra”, afirma Fischer.
Novos mercados
A reforma também tende a ampliar as oportunidades em cidades com grandes mercados consumidores, mas oferta relativamente limitada de galpões modernos.
A Log, que já tinha uma estratégia de expansão nacional, vem identificando maior procura por imóveis próximos de centros urbanos fora do eixo Rio–São Paulo. A companhia possui quase 1 milhão de metros quadrados de galpões em construção, dos quais 40% estão no Nordeste, 20% no Sul e apenas 20% no Sudeste.
Com projetos em todas as capitais nordestinas, a empresa também amplia sua presença em Goiânia, onde constrói seu quarto empreendimento, além de Porto Alegre, Joinville, Florianópolis, Campo Grande e Cuiabá. “Vai existir mais uma nacionalização do parque logístico do Brasil”, afirma Fischer.
A Barzel segue caminho semelhante, reforçando uma estratégia de investimento próxima dos grandes centros consumidores que já adotava antes da reforma tributária.
Um dos exemplos é Ribeirão das Neves, na região metropolitana de Belo Horizonte, onde a gestora entregou a primeira fase de um empreendimento de 67 mil metros quadrados em 2023, quando os aluguéis estavam na faixa de R$ 24 por metro quadrado. Hoje, novas locações na região superam R$ 31.
A Barzel está ampliando sua presença na região, com uma nova fase de 10 mil metros quadrados no mesmo complexo. A gestora também desenvolve um empreendimento de aproximadamente 70 mil metros quadrados em Nova Santa Rita, na região metropolitana de Porto Alegre.
Para Jardim, a valorização demonstra a atratividade de regiões próximas de grandes centros consumidores, uma tendência que deve ganhar força com a reforma, à medida que a eficiência logística se sobreponha aos incentivos fiscais nas decisões de localização.
“Qualquer grande centro tem uma tendência de desenvolvimento de galpões logísticos nas suas proximidades, até que o terreno se esgote, porque faz muito mais sentido para o inquilino”, diz Jardim.
Para André Cruz, diretor de planejamento urbano da Urban Systems, a mudança também pode beneficiar desenvolvedores regionais, capazes de construir imóveis menores e adaptados à demanda local.
“Vemos, por exemplo, galpões de 10 mil, 20 mil, 30 mil metros quadrados de e-commerce em outras regiões do País, e os desenvolvedores menores estão correndo atrás disso.”
O avanço para novos mercados, porém, não será automático. Cruz ressalta que a expansão depende da existência de demanda local e da capacidade dos desenvolvedores de atendê-la, num setor em que os principais investidores ainda estão concentrados nas maiores regiões metropolitanas.
Além disso, o mercado ainda está calculando o ganho efetivo de competitividade que a reforma poderá proporcionar a cada região, o que torna difícil antecipar a intensidade do movimento para cidades que hoje possuem uma oferta limitada de galpões modernos.
O novo cenário, porém, não significa o fim de polos consolidados como Extrema. A expectativa é de ajustes nos valores dos aluguéis, à medida que a vantagem tributária desapareça.
“Acredito que vai ter um ajuste de preço para justificar uma operação que está um pouco mais longe, uma operação que tem um acesso à mão de obra um pouco mais difícil. O mercado se ajusta para isso”, afirma Fischer.
A avaliação é compartilhada pela Binswanger, que prevê efeitos mais expressivos sobre os aluguéis e a atratividade de novos empreendimentos do que uma saída generalizada dos atuais ocupantes.
O movimento também representa um desafio para os fundos imobiliários (FIIs) com galpões em regiões incentivadas. Esses ativos ainda são precificados com base nos aluguéis atuais, mas potenciais compradores já precisam considerar o risco de queda das receitas futuras.
“Hoje, os ativos, que são principalmente de propriedade de FIIs, não têm um apelo de venda, porque estão precificados com o valor de aluguel atual, que é elevado por conta de ser uma região incentivada. Até 2032, essas regiões devem sofrer um impacto não de vacância, mas de valor de locação”, afirma Cruz.
