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O Citi rebaixou a recomendação da Eztec de neutra para venda e cortou o preço-alvo de R$ 12 para R$ 8, o que indica queda de 15,6% em relação ao fechamento de sexta-feira, de R$ 9,48.
Os analistas veem um ciclo mais difícil para a média renda, principal mercado da incorporadora, com juros altos e famílias com menor capacidade de compra. Pesam ainda o estoque de R$ 3,5 bilhões da empresa e o excesso de oferta em São Paulo, com 98 mil imóveis novos à venda.
O banco cortou em 20,9% a projeção de Ebitda para 2027 e em 15,8% a de lucro, e prevê mais descontos e margens menores. O caixa também deve sofrer com o avanço do financiamento direto aos compradores, cuja carteira chegou a R$ 801 milhões. Segundo a própria Eztec, mais da metade dos clientes de imóveis prontos deve recorrer a ele.
A aposta no Minha Casa Minha Vida deve ter efeito lento. Negociada a 5,3 vezes o lucro de 2027, a ação está barata, mas pode seguir assim por muito tempo, avalia o Citi.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
O Citi rebaixou a recomendação das ações da Eztec de neutra para venda e cortou o preço-alvo de R$ 12 para R$ 8, em relatório divulgado nesta segunda-feira, 9 de novembro. O novo alvo indica queda de 15,6% em relação ao fechamento de sexta-feira, 6 de novembro, de R$ 9,48.
O maior pessimismo dos analistas do Citi vem da expectativa de um ciclo mais desafiador no principal mercado da incorporadora, o segmento de média renda.
“Juros mais altos no financiamento imobiliário e uma menor capacidade de compra das famílias devem pressionar a absorção das vendas, o que pode levar a menos lançamentos, mais incentivos comerciais e maior dependência do financiamento direto ao cliente”, escreveram os analistas.
Os analistas também chamam atenção para o estoque da Eztec, que soma R$ 3,5 bilhões, dos quais R$ 1,1 bilhão em unidades já prontas. Segundo o Citi, o risco é ampliado pelo excesso de oferta na cidade de São Paulo.
A capital paulista chegou a 98 mil imóveis novos à venda em agosto, segundo dados do Secovi-SP, cerca de 50% a mais que há um ano. Esse volume equivale a 9,7 meses de vendas, pelas contas do Citi. Entre os apartamentos de três dormitórios, o indicador sobe para 21,7 meses, perto da máxima histórica.
“Um giro de estoque mais lento pode levar a descontos adicionais, custos maiores de carregamento e de venda e maior necessidade de capital de giro”, afirmam os analistas.
Com essa perspectiva, o Citi revisou para baixo suas projeções para a Eztec. Para 2027, o banco cortou a estimativa de receita líquida em 9,6%, para R$ 1,87 bilhão, enquanto o Ebitda projetado caiu 20,9%, para R$ 402 milhões, e o lucro líquido, 15,8%, para R$ 488 milhões. A margem bruta esperada recuou de 38,4% para 35,6%.
Os analistas atribuem a revisão a menos lançamentos, vendas e reconhecimento de receita. Isso num momento em que a estrutura maior da empresa deve pesar mais sobre o resultado, já que as despesas não devem cair na mesma proporção da atividade.
Na avaliação do banco, a necessidade de dar mais descontos e a inflação do custo de obra devem pressionar a rentabilidade. Com a prioridade da gestão em reduzir estoque e preservar liquidez, a Eztec pode aceitar margens menores para acelerar as vendas, segundo o Citi, ficando abaixo dos níveis historicamente elevados da companhia.
A geração de caixa é outra preocupação. Com o crédito bancário mais restrito, a Eztec tem recorrido cada vez mais ao financiamento direto aos compradores, cuja carteira chegou a R$ 801 milhões no fim de setembro, ante R$ 615 milhões no início do ano.
Na teleconferência de resultados do terceiro trimestre, o presidente da companhia, Silvio Zarzur, disse acreditar que mais da metade dos clientes de imóveis prontos deve acabar recorrendo a esse financiamento. Segundo o diretor financeiro, Emílio Fugazza, os clientes até conseguem crédito nos bancos, mas não no valor total de que precisam.
“Isso pode levar a uma situação em que a Eztec reporte vendas e reconhecimento de receita de unidades prontas sem uma melhora equivalente no fluxo de caixa, já que os recebíveis permanecem por mais tempo no balanço”, afirmam os analistas.
Como saída, a Eztec pretende ampliar a exposição ao Minha Casa Minha Vida, segmento para o qual já reserva mais de R$ 2 bilhões em terrenos. O primeiro projeto da nova plataforma própria da companhia para o programa deve ser lançado no primeiro semestre de 2027.
Mas o efeito não será imediato, segundo a própria gestão. “É lento, não é rápido”, disse Zarzur na teleconferência, ao lembrar que a empresa está montando a operação do zero.
A Eztec é negociada, pelas contas do Citi, a 5,3 vezes o lucro projetado para 2027 e a 0,4 vez o valor patrimonial estimado para o mesmo ano, nível bem abaixo da média histórica da ação.
Para o banco, o desconto reflete, porém, a menor visibilidade dos lucros, retornos esperados mais baixos e a conversão de caixa limitada. “Sem sinais de melhora na capacidade de compra, de vendas mais fortes ou de revisões positivas de lucro, a ação pode permanecer barata por um período prolongado”, escreveram.
Na manhã desta segunda-feira, as ações da Eztec eram negociadas perto da estabilidade, a R$ 9,50.
