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Os escritórios de alto padrão de São Paulo vivem o melhor momento em anos, mas os fundos imobiliários donos desses prédios seguem com um dos maiores descontos da história. E o BTG Pactual vê aí uma oportunidade.
Em relatório obtido pelo NeoFeed, o banco mostra que os sete FIIs de lajes corporativas sob sua cobertura negociam, em média, 38,7% abaixo do valor patrimonial. Enquanto isso, a vacância caiu de 16% para 13,8% em um ano e o aluguel pedido subiu 16,3%.
Seis dos sete fundos têm recomendação de compra. JSRE11 e PVBI11 lideram o potencial de alta, de 29% e 25%. Ainda assim, os preços justos ficaram bem abaixo dos que o banco divulgava em janeiro, após a revisão dos modelos.
O desconto, porém, não deve sumir. “Não vejo os fundos voltando a negociar pelo valor patrimonial tão cedo”, diz Caio Nabuco, analista do BTG. Para ele, o principal risco está no macro: juros altos por mais tempo, inflação acima da meta e cenário fiscal.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
Os escritórios de alto padrão de São Paulo vivem o seu melhor momento histórico, com vacância em queda e aluguéis subindo. Na bolsa de valores, porém, os fundos imobiliários (FIIs) donos desses prédios seguem negociando com grandes descontos. E é justamente aí que o BTG Pactual enxerga uma oportunidade.
Em relatório obtido em primeira mão pelo NeoFeed, o banco mostra que os sete FIIs de lajes corporativas sob sua cobertura negociam, em média, com desconto de 38,7% em relação ao valor patrimonial. Ponderado pelo valor de mercado dos fundos, o segmento está a 0,64 vez o patrimônio, ante uma média histórica de 0,82 vez. É o segmento mais descontado entre os fundos imobiliários cobertos pelo banco.
“Esse nível de desconto é um dos maiores da série histórica. Se olhar para o histórico, o cenário mostra preços bastante estressados”, diz Caio Nabuco, analista responsável pela cobertura de fundos imobiliários do BTG Pactual/Empiricus. “Olhando para o futuro, acho que o ponto de entrada é favorável.”
Segundo dados da consultoria Buildings compilados pelo BTG, a vacância dos prédios de alto padrão em São Paulo caiu de 16% para 13,8% entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período deste ano, mesmo com a entrada de 175 mil metros quadrados de novos espaços no estoque.
No mesmo intervalo, o preço médio pedido pelo aluguel subiu 16,3%, para R$ 141,20 por metro quadrado. Do lado da oferta, a construção de novos prédios está em um dos menores patamares da história, o que limita a chegada de novos espaços nos próximos anos.
E ainda há espaço para os aluguéis subirem. Em termos nominais, o valor atual está próximo do registrado em 2013. Corrigido pela inflação, equivale a menos da metade do que se cobrava na época.
“Temos visto uma absorção razoável, mesmo com esses preços atualizados. Regiões como Pinheiros, Paulista e Chucri Zaidan têm apresentado renovações em valores superiores aos dos últimos anos”, diz Nabuco.
Ele cita uma renovação recente no Diamond Tower, na região da Chucri Zaidan, a R$ 160 por metro quadrado, o maior valor da história do prédio.
Para o analista, esse movimento deve chegar gradualmente ao bolso dos cotistas, à medida que os contratos forem renovados e reajustados. Isso não significa, porém, que o desconto vá desaparecer.
“Não vejo os fundos voltando a negociar pelo valor patrimonial tão cedo. A visibilidade para esse cenário é baixa”, afirma Nabuco. “Nenhum dos fundos chega a esse patamar nos nossos modelos, mas qualquer faixa no meio do caminho é mais provável.”
Dos sete fundos analisados, seis têm recomendação de compra. A exceção é o REC Renda Imobiliária (RECT11), com recomendação neutra.
Entre os recomendados, o maior potencial de valorização está no JS Real Estate (JSRE11), gerido pela Safra Asset. O preço justo calculado pelo banco é de R$ 74 por cota, 29% acima dos R$ 57,20 em que o fundo era negociado no fim de outubro. Logo atrás vem o VBI Prime Properties (PVBI11), do Patria, com preço justo de R$ 79 e potencial de alta de 25%.
Não por acaso, são os dois preferidos de Nabuco. “Nas carteiras recomendadas, temos uma participação mais representativa de JSRE e PVBI, tanto pela qualidade quanto pela estrutura de capital”, diz o analista.
Na sequência aparecem o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), com potencial de 16%, o Tellus Properties (TEPP11) e o Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11), ambos com 15%. O Patria Escritórios (HGRE11) tem o menor espaço para subir, de 5%.
O relatório é o primeiro do banco nesse formato e marca uma mudança na cobertura. Nabuco assumiu a análise de fundos imobiliários do BTG recentemente e revisou os modelos de valuation. O resultado são preços-alvo bem abaixo dos que o banco divulgava no início do ano.
Em janeiro, o BTG calculava preço-alvo de R$ 147 para o HGRE11, de R$ 94 para o JSRE11 e de R$ 105 para o PVBI11. Agora, os preços justos são de R$ 121, R$ 74 e R$ 79, respectivamente, reduções de 18%, 21% e 25%. No TEPP11, o alvo passou de R$ 10,10, divulgado em fevereiro, para R$ 7,80.
A revisão, segundo Nabuco, não reflete uma piora dos imóveis, e sim do ambiente. O principal risco para a tese está fora dos prédios. “A conjuntura macro é predominante. Juros elevados por mais tempo, inflação acima da meta e questões fiscais mais problemáticas tendem a pressionar a curva de juros, e os fundos de tijolo são muito sensíveis a isso”, diz.
O relatório também alerta que uma desaceleração da economia pode reduzir o ritmo de ocupação dos escritórios e adiar a recuperação dos aluguéis. Por isso, os FIIs de escritórios ficam numa “segunda prateleira” na preferência do BTG, atrás dos de logística.
Para Nabuco, a logística é a parte mais defensiva da carteira, voltada à geração de renda. Já as lajes corporativas são uma aposta mais ofensiva, com foco no ganho de capital.
