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* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed

Durante décadas, o mercado imobiliário tratou a obra nova como a forma mais segura de criar valor. O edifício recém-construído concentrava tecnologia, imagem de futuro e promessa de maior rentabilidade. Ao estoque existente restava uma classificação pouco generosa: antigo, inadequado ou economicamente inviável.

Essa lógica, porém, está mudando. Não porque construir deixou de ser necessário, mas porque demolir e recomeçar já não é, por definição, a decisão mais eficiente. Custos elevados, pressão regulatória, metas de carbono, escassez de terrenos bem localizados e novas exigências dos ocupantes obrigam investidores e proprietários a olhar para o que já existe como uma reserva de valor ainda não explorada.

A transformação é empresarial antes de ser arquitetônica. A idade de um prédio importa menos do que sua capacidade de adaptação. Um edifício pode estar estruturalmente íntegro e, ainda assim, perder competitividade porque consome energia demais, oferece ambientes pouco flexíveis ou deixou de entregar uma experiência compatível com o preço que pretende cobrar.

Segundo a JLL, empresa global de serviços imobiliários e investimentos, 84% do estoque de escritórios e 73% dos ativos industriais e logísticos analisados têm mais de dez anos.

O levantamento identifica cerca de 140 milhões de metros quadrados de imóveis potencialmente obsoletos em mercados favoráveis ao reposicionamento. O problema não é haver prédios antigos, mas a distância entre o que entregam e o que o mercado passou a exigir. É nesse intervalo que arquitetura e design se tornam decisivos para a valorização.

Estrutura, localização, pé-direito, luz, circulação e flexibilidade passam a determinar o que o imóvel ainda pode oferecer. Cabe ao projeto decidir o que preservar, adaptar ou ampliar — e como converter esses recursos em área útil, eficiência, conforto, capacidade de atrair ocupantes e valor de mercado.

O arquiteto suíço Guillermo Dürig, formado pela ETH Zurich e diretor-executivo do escritório Dürig AG, esteve recentemente em São Paulo para ministrar, na Escola da Cidade, um curso sobre reuso e transformação de edifícios existentes.

Para ele, uma nova construção não é automaticamente a solução mais econômica: “A viabilidade deve ser o resultado de uma análise criteriosa, e não a justificativa para uma decisão já tomada.”

Muitas vezes, a demolição é decidida antes que esse potencial tenha sido analisado. A planilha conclui que o imóvel não funciona, mas opera com premissas que o projeto poderia alterar. Ampliações, reforços estruturais e intervenções precisas podem criar área, melhorar desempenho e preservar capital já investido.

Quando arquitetura e design entram no início, ajudam a redefinir o ativo e a própria equação de retorno.

“A idade de um prédio importa menos do que sua capacidade de adaptação”

Concluída em 2022, a transformação da Quay Quarter Tower, no distrito financeiro de Sydney, mostra o alcance dessa mudança. O projeto partiu do AMP Centre, edifício corporativo de 1976 que já não respondia às exigências do mercado.

Em vez de substituí-lo, o escritório dinamarquês 3XN, o australiano BVN e uma equipe de engenharia reutilizaram 65% das lajes e da estrutura original e 98% das paredes estruturais e do núcleo.

A operação evitou aproximadamente 12 mil toneladas de carbono incorporado e quase dobrou a área líquida locável. O valor não veio da preservação do edifício como memória, mas do reconhecimento de que sua estrutura poderia sustentar mais área de escritórios, maior capacidade de ocupação e um padrão corporativo mais competitivo. O projeto converteu capital imobilizado em um ativo capaz de voltar a disputar mercado.

A regulação acelera essa transição. A nova diretiva de desempenho energético da União Europeia deverá levar à renovação dos 16% de pior desempenho entre os edifícios não residenciais até 2030 e dos 26% de pior desempenho até 2033.

Eficiência energética deixa de ser atributo reputacional e passa a afetar custo de operação, liquidez, financiamento e locação. O prédio que não se adapta pode virar um ativo encalhado antes do fim de sua vida física.

No Brasil, a mudança já aparece na política urbana. Segundo a Prefeitura de São Paulo, os programas Requalifica Centro e Subvenção Econômica reúnem 49 edifícios em processo de requalificação, com potencial para viabilizar 5.238 moradias. Até julho de 2026, 15 empreendimentos haviam concluído as obras. O município combina incentivos fiscais, licenciamento simplificado e subvenção de até 25% do valor das obras.

A política enfrenta uma contradição conhecida: edifícios vazios em regiões com transporte e infraestrutura convivem com demanda habitacional e expansão urbana cada vez mais cara. Recuperar esse estoque não é apenas preservar. É extrair mais valor do que já está instalado.

Nem todo edifício, porém, contém valor recuperável. Há estruturas inadequadas, custos de adaptação desproporcionais e incompatibilidades de uso que tornam a demolição racional. O ponto não é salvar tudo, mas comparar, com rigor, o valor de demolir, preservar ou transformar.

Esse é o novo campo de valor da arquitetura e do design: identificar quais ativos ainda podem evoluir e quais intervenções podem recolocá-los no mercado. O próximo ciclo imobiliário não será definido apenas por quem encontrar terrenos e construir mais, mas também por quem enxergar, antes dos outros, o valor contido no que já está de pé — e souber transformá-lo em um ativo que o mercado volte a desejar.

* Monica Barbosa é consultora e curadora; com trajetória de mais de 30 anos, investiga como o design estrutura percepção, desejo, reputação e valor para marcas, negócios e organizações.